Immobilien: Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Die beste Kalkulation einer Investition in eine Mietwohnung nützt nichts, wenn der Mieter nicht zahlt. Sogenannte Mietnomaden sind der Alptraum jedes Vermieters: Damit sind professionelle Mietbetrüger gemeint, die von Wohnung zu Wohnung ziehen, bereits mit dem Vorsatz, keine Miete zu zahlen. Die gemietete Wohnung wird dann in einem verwüsteten und ausgeplünderten Zustand hinterlassen. Doch Gott sei Dank gibt es nicht viele Mietnomaden.

Viel wahrscheinlicher ist es, dass ein Mieter aus bestimmten Gründen die Miete nicht zahlt, z.B. aus Nachlässigkeit oder wegen Finanzschwierigkeiten. Auch dann droht Dir ein langwieriger Prozess zur Eintreibung von Mietschulden, der am Ende unter Umständen nicht mehr bringt als zusätzliche Gerichts- und Anwaltskosten – weil der Mieter z.B. dauerhaft zahlungsunfähig ist. Schlimmstenfalls gelingt es auch nicht, Kosten für vom Vermieter verursachte Schäden einzutreiben. Mietausfall ist einer der wichtigsten Gründe für scheiternde Immobilienfinanzierungen. Im Extremfall kann sogar der Zwangsverkauf drohen. Was kannst Du gegen dieses Risiko tun?

So sicherst Du Dich vor der Vermietung ab:

In jedem Fall solltest Du vor dem Unterzeichnen des Mietvertrags so viel wie möglich über Deinen Mieter in Erfahrung bringen:

1. Lasse Dir den Personalausweis zeigen, notiere den Wohnort und versuche den Mieter unter der angegebenen Festnetznummer zu erreichen.

2. Lasse Dir einen Gehalts- bzw. Einkommensnachweis zeigen.

3. Überprüfe die Bonität (Zahlungsfähigkeit) des Mieters und frage nach einer Schufa-Auskunft. Ersetze dem Mieter notfalls die dafür anfallende geringe Gebühr.

4. Verlange eine Selbstauskunft des Mieters und lasse diese unterschreiben. Macht der Mieter hier falsche Angaben, dann kannst Du den Mietvertrag später fristlos kündigen.

5. Verlange eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Damit bestätigt der vorherige Vermieter mit seiner Unterschrift, dass sein Mieter in der Vergangenheit stets pünktlich die Miete bezahlt hat.

Mein Tipp

Über diese „Misstrauensbeweise“ wird ein Mieter natürlich nicht erfreut sein. Ob Du als Vermieter entsprechende Bestätigungen verlangen kannst, wird letztlich davon abhängen, wie gefragt Deine Wohnung ist.

Reagiere schnell, wenn Dein Mieter nicht zahlt!

Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen kann es aber sein, dass der Mieter trotzdem nicht zahlt. In diesem Fall solltest Du mit einer Reaktion nicht zu lange warten:

1. Suche zuerst das Gespräch, am besten in der Mietwohung: Warum kann der Mieter nicht zahlen, kann eine einvernehmliche Lösung gefunden werden?

2. Gelingt das nicht, dann kannst Du fristlos kündigen, wenn der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand ist. Warte nicht länger als drei Monate, lasse Dich nicht hinhalten. Notfalls kannst Du die Kündigung wieder zurücknehmen.

3. Schicke neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung, ansonsten kann der Mieter nach Begleichung der Schulden in der Wohnung bleiben.

4. Reiche zeitnah auch eine Räumungsklage ein, da bis zur tatsächlichen Räumung viel Zeit verstreichen kann.

Brauchst Du eine Mietausfallversicherung?

Ein säumiger Mieter und Schäden in der Wohnung können hohe Kosten verursachen. Was liegt da näher als eine Versicherung? Eine Mietausfallversicherung zahlt nicht nur bei Mietausfall, sondern je nach Versicherungsbedingungen auch bei Sachschäden, die durch Reparaturen, Entrümpelung oder Verwüstung entstehen (nicht für Abnutzungsschäden).

Sie ist nach Ansicht von Verbraucherschützern aber teuer und lohnt sich in den meisten Fällen nicht. Erstattet werden in der Praxis maximal neun Monatsmieten und der Vermieter muss eine Selbstbeteiligung von 20 Prozent tragen. Rechtskosten trägt die Versicherung nicht. Am liebsten drücken sich die Versicherer aber ganz vor der Zahlung: Die Versicherung zahlt nur, wenn Du vor der Vermietung eine Schufa-Auskunft angefordert hast und nachgeprüft hast, dass der Mieter im vorherigen Mietverhältnis sechs Monate lang seine Miete ohne Probleme gezahlt hat. Wenn Du allerdings diese Bedingungen erfüllt hast, ist das Risiko ohnehin gering, dass Du einem Mietbetrüger aufgesessen bist.

Mein Tipp

Sehe Dir folgende Infografiken an:

• 3 mögliche Immobilien-Investments
• Immobilien: Vorteile vs. Nachteile
• Immobilien: Was kosten sie wirklich?

Ich wünsche Dir viel Erfolg bei Deiner Geldanlage.

Wir sehen uns, Du mich auf jeden Fall.

Dein Lars Erichsen