Die Risiken am Immobilienmarkt

Was Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt beachten sollten

Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Die Hauptstadt Berlin ist dabei einer der „Hotspots“: Seit 2011 sind die Preise für Wohnungen dort um 50 Prozent regelrecht explodiert. Andere Regionen stehen dem kaum nach, Großstädte und Universitätsstädte erleben besonders starke Steigerungen. In München z.B. steigen die Preise für Wohnungen und Mieten trotz des bereits hohen Niveaus weiter – und zwar 2016 ebenfalls um 11 Prozent. Das weckt bei vielen die Befürchtung, der Markt könnte überhitzt sein und es gäbe eine Preisblase bei Immobilien. Allerdings müssen selbst stark steigende Preise nicht unbedingt bedeuten, dass es hier eine spekulative Übertreibung gibt, sprich eine Preisblase, die dann mit einem Knall platzt

Die steigende Nachfrage treibt in den Städten den Preis

Wie bei anderen Märkten auch treibt das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage den Preis. So erleben die meisten deutschen Großstädte seit einigen Jahren einen starken Zuzug. Das betrifft keineswegs nur Berlin, auch wenn es dort am augenfälligsten ist: In den letzten beiden Jahren nahm die Bevölkerung um 100.000 Personen zu! Kein Wunder, dass der Wohnungsmarkt bei einem so stark Anstieg der Nachfrage nicht hinterherkommt und die Preise nach oben schießen.

Irgendwann aber wird sich diese Schere wieder schließen: Die Nachfrage wird nicht mehr so stark steigen und durch den Bau neuer Wohnungen nimmt das Angebot zu. In der Schweiz ist das bereits zu beobachten, denn nach Jahren des Booms am Immobilienmarkt sind die Mieten in Städten wie Zürich und Genf 2016 um 3,3 bzw. 4,2 Prozent gefallen.

Die Schere am Immobilienmarkt öffnet sich weiter

Bei den Wohnungspreisen ist die Spreizung noch größer als bei den Mieten. München liegt hier deutlich an der Spitze mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von fast 6.000 Euro. In Toplagen werden allerdings über 11.000 Euro gezahlt. Nur Hamburg hat Toplagen, für die ebenfalls mehr als 10.000 Euro je Quadratmeter gezahlt werden.

In Berlin liegt der Durchschnittspreis nicht einmal bei der Hälfte von München. Allerdings hat Berlin in den letzten Jahren stark aufgeholt, die Preissteigerung ist mit 50 Prozent seit 2011 deutlich höher als in den meisten anderen Städten. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Preissteigerungsraten sind in Kleinstädten wie Kempten, Friedberg (Hessen) und Hofheim am Taunus festzustellen. In Frankfurt am Main und seinen Randgemeinden macht sich offenbar die Vorfreude auf den Zuzug zahlungskräftiger Kundschaft aus London infolge des Brexit bemerkbar: Der Preisanstieg hat sich 2017 deutlich auf +6,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr beschleunigt

Fazit

Kurz und kompakt

Aus meiner Sicht droht nicht das Platzen einer Preisblase am deutschen Immobilienmarkt. Eine Überhitzung gibt es aber sehr wohl. Vor allem erzielen gerade viele private Investoren nur Mini-Renditen mit ihren Immobilieninvestments. Nach den Recherchen von Finanztest liegt die Rendite häufig gerade einmal bei 2 Prozent p.a. Das ist zu wenig. Auch die Immmobilienfonds nehmen in der Hoffnung auf kräftig weiter steigende Mieten immer geringere Renditen in Kauf. Das birgt ein großes Risiko.

Generell sollten Sie daher bei neuen Immobilieninvestments große Vorsicht walten lassen. Anders ist es bei der eigenen Wohnung: Hier ist wegen der niedrigen Zinsen kaufen weiterhin meist günstiger als mieten.