Baufinanzierung: Diese Punkte musst Du bedenken!

Wichtige Vorüberlegungen zu Deiner Baufinanzierung!

Die eigenen vier Wände sind für viele Deutsche ein unerfüllter Traum. Sie sehnen sich nach der Sicherheit, dass am nächsten Tag nicht die Kündigung wegen Eigenbedarf im Briefkasten liegt, und der Freiheit, die Wohnräume zu nutzen und zu gestalten wie es ihnen beliebt. Das eigene Haus oder die eigene Wohnung soll zu jenem Ort werden, wo Du zahlreiche unvergessliche Erinnerungen mit Familie und Freunden sammelst, welche Dir noch in vielen Jahren ein Lächeln auf die Lippen zaubert.

Manch ein Wohneigentum soll zudem als Geldanlage dienen, um auch im Alter für finanzielle Sicherheit und regelmäßige Mieteinnahmen zu sorgen. In Zeiten der Überalterung der Gesellschaft, des steigenden Renteneintrittsalters sowie zunehmender Rentenunsicherheit ist auch das ein durchaus nachvollziehbarer Grund für den Erwerb einer Immobilie. Welche auch immer Deine Begründung für den Wunsch nach Wohneigentum sein sollten, der endgültigen Entscheidung gehen zahlreiche wichtige Vorüberlegungen voraus!

Baufinanzierung: Wie viel Haus kannst Du Dir leisten?

Wenn Du so viel Geld für eine Wohnung oder ein Haus ausgibst, wünscht Du Dir natürlich Deine absolute Traumimmobilie. Da schießen leider auch schnell die Kosten in die Höhe und am Ende musst Du enttäuscht feststellen, dass der ein oder andere Extrawunsch einfach nicht im Budget ist. Besser, wenn Du da von Vornherein Deine Finanzen im Blick behältst und diese mit Deinen Vorstellungen in Einklang bringst. Nur wenn Du realistisch planst, bleiben Dir solche Enttäuschungen sowie finanzielle Schwierigkeiten erspart. Der wohl wichtigste Faktor bei der Überlegung, ob Du eine Immobilie erwirbst und in welcher Art, sind daher Deine Finanzen. Kläre also im ersten Schritt folgende Fragen:

Wie hoch sind Deine finanziellen Rücklagen?

Je mehr Eigenkapital Du beim Kauf einer Immobilie einbringen kannst, umso günstiger wird sie. Schließlich benötigst Du dann weniger „teures“, sprich verzinstes, Fremdkapital. Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist zwar möglich, jedoch unüblich. Die meisten Kreditgeber erachten eine Finanzierung gänzlich ohne Eigenkapitalanteil als zu riskant. Du erhältst das benötigte Fremdkapital dann in der Regel nur gegen entsprechende finanzielle Sicherheiten. Diese können ...:

eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld,
Rücklagen auf Sparkonten,
Bausparverträge,
Wertpapiere,
Wertgegenstände oder
Versicherungen (wie Lebensversicherungen oder eine Privatrente) sein.

Info

ACHTUNG!

Einige Kapitalgeber gewähren Kredite von Vornherein nur in Kombination mit einer Risikolebensversicherung.

Wie gestaltet sich Deine Einnahmen- und Ausgabenrechnung?

Doch nicht nur Dein Eigenkapital sowie die Rücklage für unerwartete Ausgaben müssen bei der Aufstellung Deiner Finanzen berücksichtigt werden. Auch Deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben gilt es exakt zu überprüfen. Hierfür erstellst Du eine sogenannte Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Nur so kannst Du realistisch errechnen, wie hoch die Raten für die Tilgung des Kredites inklusive Zinsen schlussendlich sein dürfen, damit Du nicht in eine finanzielle Schieflage gerätst.

Info

Einnahmen- und Ausgabenrechnung:

Einnahmen:

Gehalts- oder Lohneingänge
eventuelle Sozialleistungen wie Rente, Kindergeld o.ä.
Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung o.ä.
Geldeingänge aus selbstständiger Arbeit
Zinseinnahmen aus Geldanlagen

Ausgaben:

aktuelle oder zu erwartende Strom-, Wasser-, Heiz- und sonstige Nebenkosten (je nachdem, ob Du die Immobilie zur Eigennutzung erwirbst und wann der Umzug geplant ist)
Versicherungskosten
Kosten für Autos, Motorräder o.ä.
Lebensmittelausgaben
sonstige Kosten wie Kleidung, Kosmetik oder Entertainment

Je exakter Deine Einnahmen- und Ausgabenaufstellung wird, umso realistischer kannst Du die Finanzierung einer Immobilie planen. Beobachte daher über mehrere Monate Deine Zahlungseingänge und Ausgaben.

Mein Tipp

Nun, da Du ohnehin einmal Deine Finanzen auf den Prüfstand stellst, kannst Du die Gelegenheit nutzen, um Einsparungspotenziale zu entdecken. Muss es im Sommer wirklich das teure Fitnessstudio sein? Oder kannst Du nicht vielleicht öfter selbst kochen, anstatt für 300 Euro im Monat in Restaurants zu schlemmen? In Deiner neuen Küche macht das gewiss gleich viel mehr Spaß.

Schon wenige hundert Euro mehr im Monat, welche Du zur Tilgung Deiner Schulden aufwenden kannst, ziehen nämlich eventuell eine Erhöhung der Kreditsumme nach sich und Du sind bist Deiner Traumimmobilie einen großen Schritt nähergekommen. Oder aber Du kannst Deine Raten erhöhen und das Fremdkapital dadurch schneller zurückzahlen. So bist Du früher wieder schuldenfrei und kannst die Freiheit des neuen Eigenheims in vollen Zügen genießen oder Dich von den zusätzlichen Mieteinnahmen den lang ersehnten Entspannungsurlaub gönnen.

Wie sieht Deine Lebensplanung aus?

Die Entscheidung für eine (teilweise) fremdfinanzierte Immobilie ist eine Entscheidung für viele Jahre, vielleicht sogar Jahrzehnte. Es ist daher wichtig, dass Du bei Deiner Einnahmen- und Ausgabenaufstellung sowie der Berechnung Deines beigesteuerten Eigenkapitals Deine Zukunftsplanung mit in Betracht ziehst:

Welche Veränderungen sind für den Kreditzeitraum zu erwarten?
Befindest Du Dich in einer unbefristeten Anstellung?
Was, wenn Du oder Dein/e Partner/in längerfristig erkranken sollten?
Hegst Du einen Kinderwunsch?

Nachdem Du in den ersten beiden Schritten den Status Quo erfasst hast, gilt es also im dritten Schritt Deine Zukunftsplanung sowie deren finanzielle Auswirkungen in Deine Rechnung „Wie viel Haus können wir uns leisten?“ einzubeziehen.

Haus bauen oder kaufen?

Der nächste Schritt Deiner Vorüberlegungen besteht darin, Deine finanziellen Verhältnisse mit Deinen Wünschen bezüglich des Eigenheims abzugleichen. Prinzipiell stehen Dir hierfür zwei Möglichkeiten offen:

Du kannst ein Haus (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Doppelhaus etc.) neu bauen oder
Du erwirbst ein bestehendes Haus beziehungsweise eine Eigentumswohnung.

Wie immer im Leben bringen natürlich beide Konzepte sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Entscheidest Du Dich beispielsweise für einen Hausbau, kannst Du dieses einerseits frei nach Deinen Vorstellungen gestalten. Andererseits musst Du aber den Bau koordinieren, was neben einer Vollzeitanstellung mitunter sehr anstrengend werden kann. Zudem sind die Kosten weniger gut planbar.

Bei einer bereits fertiggestellten Immobilie ist das anders: Du bezahlst einen festgelegten Preis, kannst direkt einziehen, Dich einrichten und wohlfühlen. Fertig! Schlussendlich musst Du daher selbst abwägen und entscheiden, welche die in Deinem individuellen Fall bessere Entscheidung ist. Wie sagt man so schön: „Alle Wege führen nach Rom!“

Eigenbedarf, Vermietung oder Verkauf?

Ob Du ein Haus fertig kaufst oder selbst bauen möchtest, hängt auch mit der geplanten Nutzung der Immobilie zusammen. Als letzte Vorüberlegung steht daher die Frage im Raum, ob Du die erworbene beziehungsweise neu gebaute Immobilie zukünftig selbst bewohnen möchtest oder diese als reine Geldanlage betrachtest. Auch hierfür stehen Dir drei unterschiedliche Konzepte zur Auswahl:

selbstbewohntes Eigentum
Vermietung der Immobilie
teilweiser oder gesamter Verkauf der Immobilie

Während der Hausbau natürlich bei selbstbewohntem Eigentum attraktiv ist, sodass Du Deine Traumimmobilie perfekt an Deine Wünsche anpassen kannst, ist bei der geplanten Wohnungs- oder Hausvermietung der „Fertigkauf“ in der Regel die sinnvollere Variante. Solltest Du Dich hingegen für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses entscheiden, dessen Wohnungen Du anschließend entweder verkaufen oder vermieten möchtest, bringt häufig wieder der Neubau die beste Rendite. Auch hierbei handelt es sich daher um eine Einzelfallentscheidung gemäß Deiner individuellen Situation, Deinen finanziellen Möglichkeiten, Deiner verfügbaren Freizeit für die Rolle als Bauherr oder auch Deiner individuellen Wünsche und Vorstellungen.

Kostenfreier Ratgeber zur Baufinanzierung

Bei der Entscheidung für einen Immobilienerwerb geht es um viel Geld sowie einen langen Planungszeitraum. Es ist daher unerlässlich, dass Du vorab wichtige Überlegungen anstellst:

► Wie hoch sind Deine finanziellen Rücklagen?

► Wie viel Eigenkapital inklusive Eigenleistungen kannst Du beim Immobilienerwerb beisteuern?

► Über welche Sicherheiten verfügst Du?

► Wie sieht Deine Einnahmen- und Ausgabenaufstellung aus?

► Wo ergeben sich Einsparungspotenziale?

► Welche Summe könntest Du monatlich zur Tilgung von Kredit und Zinsen aufwenden?

► Wie hoch ist Deine Planungssicherheit? Könnte sich Deine finanzielle Situation in Zukunft ändern und inwiefern?

► Möchtest Du eine bestehende Immobilie erwerben oder neu bauen?

► Welchen Zweck soll die Immobilie erfüllen (Eigennutzung, Vermietung, Verkauf)?

Erst, wenn Du all' diese Fragen beantwortet hast, kannst Du eine realistische Finanzaufstellung vornehmen, Dir ein Bild von Deiner Wunschimmobilie machen und Dir anschließend im nächsten Schritt konkrete Finanzierungsangebote einholen.

Wenn Du erfahren möchtest, wie Du eine Immobilie finanzieren kannst, sichere Dir den kostenfreien Ratgeber "Baufinanzierung" von Experte Stefan Böhm, indem Du im nachfolgenden Kasten auf "Jetzt sichern" klickst.

Viel Erfolg bei Deiner Baufinanzierung,

Dein Lars

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